物业纠纷50问答
1问：物业服务人有权将“刺头业主”踢出群聊吗？
答：微信业主群是物业服务人基于物业服务的需要，而依托互联网社交平台功能组建运行的，以全体业主为成员并为全体业主提供物业服务的社交平台。建立微信业主群，不仅有利于物业服务人方便快捷地发布停水停电等重要信息，及时帮助业主解决有关问题，而且也有利于业主之间的沟通交流。目前的微信业主群业已成为物业服务人为业主提供服务必不可少的，业主参与互动享受物业服务的社交公共平台。
然而，要么是由于物业服务人的服务态度、服务品质、服务收费等不尽如人意，要么是由于业主个人的原因，要么是由于其他的原因，难免有个别业主爱在微信业主群里发牢骚提意见，甚至有时还口吐芬芳。刺头业主的“刺耳杂音”，不仅置物业服务人于尴尬境地，令物业服务人头疼不已，也影响了物业服务人的企业声誉。
针对刺头业主的刺耳杂音，有的物业服务人不是采取开放包容、兼听则明的方法查漏补缺，扭转局面，而是在口舌快活之后，一怒之下“手脚并用”，将刺头业主踢出了群聊。
那么问题来了，物业服务人有权将刺头业主踢出群聊吗？根据国家互联网信息办公室《互联网群组信息服务管理规定》第9条的规定，物业服务人作为建群者、管理者，其对建立的微信业主群是有管理责任的。群组信息提供者也赋予了群组建立者、管理者有踢人的功能权限。因此说，物业服务人是有权将刺头业主踢出群聊的。
再从入群、退群、踢人属于社交行为的性质看，入群、退群、踢人完全是属于人们自觉自愿自治的行为，目前并未上升到法律的高度，也无需法律规范调整，其争议也依法不属于人民法院民事诉讼的受案范围。
虽然如此说，但相关人士却认为，由此连带的可能涉及的名誉权问题、治安管理等问题却是不容忽视小觑的。“网络不是法外之地”。“网络发言需谨慎，侵犯权利要担责”。所以无论是业主，还是物业服务人，在与群组做信息交流时，都应当严格遵守法律法规的规定和合同规约的约定，以及严格遵守群公告的规定。做到文明互动，理性表达，严禁使用侮辱性、诽谤性语言。特别是作为以服务为生的物业服务人，更应该“放下身段”，体现大度。将刺头业主踢出群聊，不仅违背了建群初衷，于融洽关系于事无补反而又激化了矛盾。
对业主群里的刺耳杂音，物业服务人就权当是百鸟欢唱吧，持一种热烈欢迎，耐心倾听的姿态又何妨？只要物业服务人常怀宽容良善之心，和蔼可亲地文明服务，良性互动，纠正不足，提升品质，那么物业服务人何愁不能与刺头业主相敬如宾化干戈为玉帛呢？物业服务人又何愁播撒的辛勤种子赢不来物业服务的硕果满园。否则，“你踢我一脚”，“我打你一拳”，受伤害的可能就不只是刺头业主了。
2问：物业服务人可以在微信业主群公开胜诉判决吗？
答：本来是胜诉方，但在拿到人民法院的胜诉判决后，某物业服务人不是督促业主履行判决义务，也不是申请人民法院强制执行，而是为图一时之快，将胜诉判决在微信业主群公开炫耀，由此便惹上了官司，由原告变成了被告，由胜诉方变成了败诉方。
针对物业服务人在微信业主群公开胜诉判决损害隐私权的行为，业主李某一纸诉状将物业服务人诉至法庭，请求人民法院依法判令物业服务人向其赔礼道歉。
案经人民法院审理认为，自然人的隐私权受法律保护。自然人的隐私权包括自然人的姓名、出生日期、身份证件号码、生物识别信息、家庭住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等。任何组织或者任何个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。
物业服务人在微信业主群公开生效判决时，未遮挡李某的姓名、身份证号、家庭住址等个人隐私信息，造成了李某的隐私信息泄露，在一定程度上影响了李某的生活安宁和社会评价。物业服务人在主观上存在过错，在客观上实施了侵犯李某隐私权的行为，遂根据《中华人民共和国民法典》第1032条和第1034条的规定，判令物业服务人在判决生效后的10日内，在小区公告栏张贴道歉信，公开向李某赔礼道歉。如果物业服务人拒绝赔礼道歉，则人民法院将在市级报刊刊登判决主文内容，所需费用由物业服务人承担。
3问：物业服务人可以将律师函贴到业主家的门上吗？
答：以委托律师事务所出具律师函的方式方法向业主催交物业费，这本是合法有效无可厚非的正确的方式方法。但有的物业服务人不是让律师事务所通过人民法院认可的ems方式向欠费业主送达律师函，而是在拿到律师函后，迫不及待的将律师函贴到了业主的家门上，她们以为用这样的方式方法向业主催交物业费更方便、更快捷、更有效，也更具有“魅力”，还能起到“杀一儆百”的震慑作用。
那么问题来了，物业服务人可以以将律师函贴到业主家门上的方式方法催交物业费吗？对此相关人士认为不仅不足取，而且是严重错误的。
相关人士的理由是：一是从律师函的定义性质看，律师函是律师事务所根据委托人的陈述和提供的资料，指派律师撰写并经委托人认可的，以律师事务所名义，向特定方发送的，告知特定方有关事项，希望特定方为或不为一定行为，旨在引起一定的法律效果，具有法律意义的律师文书。所以鉴于律师函是律师事务所制作的律师文书，也就只能由律师事务所以律师事务所的名义向业主送达，而不能由物业服务人向业主送达，更不能由物业服务人将律师函贴到业主的家门上；
二是从律师函的内容语义看，律师函里一般都有业主的姓名、家庭住址、联系电话等个人信息内容，而将业主的这些个人信息向不特定的人们公开展示，也就难免触犯《中华人民共和国民法典》的规定，有侵犯业主的隐私权、名誉权等权利之嫌。特别是又由于在律师函的制作素养能力方面，律师函的确存在着良莠不齐粗制滥造情况，一旦有的律师函用语不慎不当激怒了业主，并造成了业主的身体健康等损害后果，则律师事务所和物业服务人极有可能成为共同被告，连带承担民事责任；
三是从公民住宅权具有人格权和财产权的双重属性看，“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。这是《中华人民共和国宪法》第39条赋予公民不可侵犯的住宅权利。住宅权的法律意义，告诉人们除了有关国家机关可以依法进入公民住宅履行职务，或者在公民住宅门上张贴法律文书外，其他任何组织和个人都有不得非法侵入公民住宅，当然包括不得在公民住宅门上张贴“传单”，不侵扰公民私人生活安宁的义务。物业服务人不是国家机关，其不具有国家机关所具有的公权力。所以物业服务人将律师函贴到作为业主住宅组成部分家门上的行为，就是侵犯业主住宅权的违法行为；
四是从情感方面看，“人要脸树要皮”。将律师函贴到业主家门上，不仅是欠费业主，就是其他业主也是感觉不快不爽难以接受的，这不仅于事无补，反而激化了业主与物业的矛盾。
综合上述，相关人士认为，物业服务人以将律师函贴到业主家门上的方式方法向业主催交物业费是极为不妥且严重错误的违法方式方法，这不仅适得其反达不到律师函效果，实现不了催交物业费的目的，而且也极有可能侵犯业主的住宅权、隐私权、名誉权等合法权益。
4问：物业服务人可以在微信业主群公开乱停放车辆业主的车辆信息吗？
答：加强车辆管理，规范停放车辆，营造和维护文明祥和的住宅小区，是物业和业主的共同责任。业主在小区乱停放车辆，不仅妨碍了行人车辆的通行，增添了物业服务的困难，也影响了救护消防等特殊车辆的及时施救，甚至还会产生业主之间的纠纷。
为了解决业主乱停放车辆问题，有的物业服务人突发奇想脑洞大开，在微信业主群公开乱停放车辆业主车辆信息的方法，看似方便快捷，却又引起了业主的不满，不利于和谐小区建设。
在目前法律规定空白的情况下，物业服务人是否可以在微信业主群公开乱停放车辆业主的车辆信息，应当视具体情况而定。对此相关人士认为，如果物业服务合同或小区管理规约对在微信业主群公开业主乱停放车辆信息有约定，则物业服务人可以在微信业主群公开。反之则物业服务人不可以在微信业主群公开。但即便是物业服务合同和小区管理规约有约定，物业服务人在公开时，最好是采取遮挡车辆牌照的方法。这样做的好处是既顾及了乱停放车辆业主的脸面尊严，又体现了物业服务的人性善良，进而又达到了教育、感化、警示、防范业主乱停放车辆的目的。
如果业主乱停放车辆的情节后果极其严重，已经达到了违反治安、环保、消防等法律法规的程度，则物业服务人在微信业主群公开乱停放车辆业主车辆信息的同时，还可以根据《中华人民共和国民法典》第942条第二款的规定，及时采取合理措施予以制止，并向有关行政主管部门报告。
5问：物业服务人有权向购买车位的业主收取停车服务费吗？
答：任何单位或者个人向他人收取任何费用，都应当有法律或合同依据，否则构成不当得利，甚至是强迫交易。同理，物业服务人在向业主收取停车服务费时，也应当具有法律或合同依据。如果法律或合同对物业服务人收取停车服务费有规定，则物业服务人可以收取停车服务费，反之则不可以收取停车服务费。
但问题是，在目前法律未作规定或合同未作约定的情况下，几乎所有的物业服务人一直在收取着停车服务费，而有的专家学者也认为可以收取，其给出的理由是：业主购买的是车位的所有权，而非使用权。车位的保安、保洁、照明等仍需物业的长期投入服务，就如同买房需交物业费一样。对此观点理由，相关人士不敢苟同，认为是值得商榷且经不起推敲辩驳的。
相关人士的理由是：一是就目前来讲，物业服务人收取业主的停车服务费没有法律或合同依据；
二是一个物业服务一个区域。根据《中华人民共和国民法典》第937条和第273条的规定，在一个服务区域里，物业服务人必须为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序等管理维护服务。也即在业主已经交纳物业费的情况下，物业服务人为服务区域内的业主提供物业服务就是物业服务人的法定约定义务，而在物业服务区域里享受物业服务却是业主的法定约定权利。业主有权在不受任何干扰的情况下，自由自在的在自家车位上停放车辆和自由出入。
因此说，在一个物业服务区域里，物业服务人使用一套设施设备为业主提供服务，当然包括和覆盖了业主的车位服务，而不能为了收取费用而将业主的车位等区域排除在物业服务区域外重复收费；
三是即便是物业服务人又向业主提供了保安、保洁、照明等额外的增值服务，但物业服务人也应当遵从契约自由，交易自愿的法律原则，总不能强迫业主不情愿的接受增值服务吧。否则，业主有权根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第4条、第10条的规定，拒绝物业服务人提供的增值服务；
四是从所有权的权能说，所有权是完全物权，包括占有、使用、收益、处分和以其他任何方式实现对物的直接支配的权能。业主作为车位所有权人，其在自家车位上停车，当然对车位具有无可置疑的使用权，其无须再向物业服务人交纳使用费，即停车服务费。
为了堵塞漏洞，防范争议，维护好业主和物业双方的合法权益，相关人士建议：一是最高人民法院应出台司法解释，对业主在自家车位停车收费作出规定；二是物业服务人与业主尽快修改完善物业服务合同，对停车收费事项作出约定，或者物业服务人与业主订立独立的车辆服务合同，约定物业服务人为业主车位提供保安、保洁、照明等额外的增值服务的内容。
6问：物业服务人可以在微信业主群公布欠物业费业主的名单明细吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》第944条第二款的规定，如果业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可以催告业主在合理期限内支付。合理期限届满仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。这就是说，物业服务人在向业主催交物业费时，可以先催告业主在合理期限内支付，合理期限届满未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，或者也可以不经催告，直接提起诉讼或者申请仲裁。因为法律在这里说的是可以催告，而非是应当催告，所以说催告并非物业服务人提起诉讼或者申请仲裁的前置程序。因此，催告后的提起诉讼或者申请仲裁，或者不经催告的直接提起诉讼或者申请仲裁才是物业服务人向业主催交物业费的正确姿势。
然而，有的物业服务人在向业主催交物业费时不是采取法律允许的正确方式进行，而是采取将欠交物业费业主的名单明细在微信业主群公布的方式向业主催交，她们以为以此方法向业主催交物业费应该是更简单、更方便、更快捷的有效方法，还能起到“杀一儆百”的作用。殊不知，这不仅事与愿违，而且还由于物业服务人及其员工的行为侵犯了业主的隐私权等权利而摊上了官司。
某物业服务人的员工陈某，为了向黄某等催交物业费，而在微信业主群发布了《三年不交物业费的业主名单明细》，名单明细详细记载了黄某等业主的房屋门牌号码、欠费金额、工作单位、从事职业等个人隐私信息。黄某报警并提起诉讼后，公安机关给予了陈某治安罚款的行政处罚。
案经人民法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第1032条和第1033条的规定，自然人享有隐私权。自然人的隐私权受法律保护。自然人的隐私权包括自然人的姓名、出生日期、身份证件号码、生物识别信息、家庭住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等。严禁以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害公民的隐私权。某物业服务人以在微信业主群发布《三年不交物业费的业主名单明细》的方式向黄某等业主催交物业费，其行为明显违反了法律的强制性规定，主观上存在过错，客观上造成了侵害黄某隐私权的后果，物业服务人应当向黄某承担侵权的民事责任，遂判令某物业服务人在小区公告栏张贴经人民法院审核通过的向黄某的书面赔礼道歉信，并判令物业服务人赔偿黄某一定数额的精神损害赔偿金。
7问：物业服务人不给欠交物业费的业主升级楼房电梯卡是否合法？
答：升级楼房电梯卡是物业服务人提升服务品质的具体表现，此举有利于维护小区安全，对此应予肯定。但应强调的是，如果物业服务人以升级楼房电梯卡为手段诱使逼迫业主交纳物业费，甚至不给欠交物业费的业主升级楼房电梯卡，则是变相采取法律所明确禁止的以停止供电、供水、供热、供燃气等非法方式催交物业费，侵犯业主居住权等合法权益的违法行为。
业主有家难回，必将激烈对抗，如此两败俱伤，到底谁是赢家？物业服务人作为服务企业，只有尽心尽责为业主提供优质高效服务的义务，而无丝毫蛮横任性胡作非为的权利。否则，业主在受到伤害的同时，可能物业服务人受到的“伤害”会远比业主受到的伤害还要重。其不给欠交物业费的业主升级楼房电梯卡，不仅会受到行政主管机关的行政处罚，如果造成的后果严重，甚至涉嫌犯罪的话，则物业服务人和有关责任人可能还要承受难以承受之重的刑事法律的严惩。
8问：物业服务人享有的法定权利和履行的法定义务有哪些？
答：根据《中华人民共和国民法典》和《住宅专项维修资金管理办法》及《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，物业服务人应当享有的法定权利和应当履行的法定义务主要有：
一、物业服务人享有的法定权利
（一）有根据法律规定和合同约定，为业主提供高品质物业服务，并向业主或物业使用人收取物业费等费用的权利；
（二）有根据业主委托，为业主提供物业服务合同约定以外的服务项目，并收取业主增值服务费的权利；
（三）有在办理物业承接验收交接手续时，要求建设单位、业主或者业主委员会移交物业服务用房、相关设施设备和有关资料的权利；
（四）有根据小区实际情况，自行制定规范物业服务，加强和谐小区建设规章制度的权利；
（五）有请求业主委员会配合协助加强物业服务的权利；
（六）有在物业服务期限届满前请求续订物业服务合同的权利；
（七）有随时解除不定期物业服务合同的权利；
（八）有请求业主在依照法定程序共同决定解除物业服务合同时，提前60日通知并对造成的损失（不可归责于业主的事由除外）赔偿的权利；
（九）有在物业服务合同终止后，业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管前，请求业主支付其继续处理物业服务事项产生的物业费的权利；
（十）有催告逾期不支付物业费的业主在合理期限内支付物业费，并对合理期限届满的欠费业主提起诉讼或者申请仲裁的权利；
（十一）有将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的权利；
（十二）有要求业主事先告知装饰装修房屋情况，提示其遵守合理注意事项，并配合必要的现场检查的权利；
（十三）有要求业主在转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途时，告知相关情况的权利；
（十四）有对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，并发表意见建议的权利；
（十五）有根据维修和更新、改造项目的情况，提出使用住宅专项维修资金意见建议的权利；
（十六）有正确组织实施住宅专项维修资金使用方案的权利；
（十七）有持有关材料向行政主管部门申请列支住宅专项维修资金的权利；
（十八）有其他法律法规规定物业服务人享有的法定权利。
二、物业服务人履行的法定义务
（一）有及时、正确、全面履行物业服务合同，为业主提供建筑物及其附属设施设备的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护物业服务的义务；
（二）有及时兑现公开作出的有利于业主服务承诺的义务；
（三）有依照物业服务合同约定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主监督，并及时答复业主对物业服务情况提出询问的义务；
（四）有按照合同约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化建筑物及其附属设施的义务；
（五）有对经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身和财产安全的义务；
（六）有定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况，业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告的义务；
（七）有在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验并与业主委员会办理物业验收手续的义务；
（八）有不将提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人的义务；
（九）有对物业服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律法规的行为采取合理措施予以制止，并及时向有关行政管理部门报告协助处理的义务；
（十）有在政府依法实施应急处置措施和其他管理措施时，积极配合开展相关工作的义务；
（十一）有在接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用时，不向业主收取手续费等额外费用的义务；
（十二）有不采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式向业主催交物业费的义务；
（十三）有在收到业主交纳的物业费等费用后，为业主开具合规票据的义务；
（十四）有做好物业服务区域内的安全防范工作，对发生的安全事故在采取应急措施处置的同时，及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作的义务；
（十五）有在未经业主大会同意，不擅自改变物业管理用房等公共建筑和共用设施设备用途的义务；
（十六）有不擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，损害业主共同利益的义务；
（十七）有将临时占用、挖掘的道路、场地在约定期限内恢复原状的义务；
（十八）有对雇请的保安严加管束不侵害业主合法权益的义务；
（十九）有依法合理使用，不挪用住宅专项维修资金的义务；
（二十）有根据物业服务合同的约定，承担应由其承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用的义务；
（二十一）有配合协助业主大会、业主委员会开展工作的义务；
（二十二）有在未能履行物业服务合同约定，造成业主人身、财产损害时，承担相应法律责任的义务；
（二十三）有在决定随时解除不定期物业服务合同时，提前60日通知对方的义务；
（二十四）有在物业服务期限届满前，提前90日通知业主或者业主委员会，不续订物业服务合同的义务；
（二十五）有在物业服务合同终止后，在约定期限或者在合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施设备、物业服务必需的相关资料等交还给业主委员会，交还给自行管理的业主或其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况的义务；
（二十六）有在物业服务合同终止后，因违反退出、交还、交接等义务时，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，并赔偿业主损失的义务；
（二十七）有其他法律法规规定物业服务人应当履行的法定义务。
9问：物业服务人可以擅自加装电梯梯控装置吗？
答：名义上加装电梯梯控装置是为了业主的安全需要，而实际上却是变相向业主催交物业费。这不仅事与愿违不受业主的“待见”，甚至是“好心”办坏了“好事”，还花钱惹上了官司。
据网络，某小区的物业服务人因擅自在小区电梯桥箱及控制面板上开孔加装电梯梯控装置，被业主许某告上了法庭。
案经人民法院审理认为，小区的电梯所有权属于业主共有。根据《中华人民共和国民法典》第278条的规定，对电梯加装梯控装置，属于改变业主共有部分的用途，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并应得到电梯厂家的授权。加装电梯梯控装置，虽然在客观上能够起到避免外来闲杂人员进入的作用，但也对业主的出行造成了不便，是对业主实际权利的限制。物业服务人未经业主授权和未履行特种设备登记备案手续即加装电梯梯控装置的行为，明显违反了法律法规的规定。遂根据《中华人民共和国民法典》第278条和《物业管理条例》第11条的规定，判令物业服务人在判决生效后的10日内拆除电梯梯控装置，并恢复电梯在梯控装置安装前的状态。
物业服务人不服一审判决，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持了一审判决。
“霸王硬上弓”，“花钱买教训”。人民法院的司法判例告诉我们，物业服务人擅自加装电梯梯控装置，是侵犯业主合法权益的违法行为，人民法院判令物业服务人拆除其擅自加装的电梯梯控装置，不仅在业主许某的意料之中，也非物业服务人的意料之外。
值得一提的是，虽然根据《中华人民共和国民法典》第942条和《物业管理条例》第35条的规定，物业服务人确有“维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”的法定义务，但分析人民法院的司法判例，对物业服务人做好加装电梯梯控装置工作，应当是具有不容小觑的启示意义的：一是物业服务人加装电梯梯控装置的目的，必须是出于保护业主的人身和财产安全的善意目的，而不是出于变相向业主催交物业费的恶意目的；二是物业服务人加装电梯梯控装置，属于改变业主共有部分的用途，必须履行业主大会讨论决定同意的程序；三是根据业主大会的决定，业主和物业服务人应当根据《中华人民共和国特种设备安全法》和《中华人民共和国消防法》及《物业管理条例》等法律法规的规定，履行好加装电梯梯控装置的登记备案手续；四是为了保证加装电梯梯控装置运行的安全可靠，必须由电梯生产商或者由电梯销售商的专业维保人员施工完成。
10问：物业服务人应向业主公开物业费收支和公共收益及住宅专项维修资金使用账目明细信息吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
人民法院的司法判例显示，在某小区依法解聘了物业服务人后，业主委员会曾多次要求物业服务人向业主公开其在物业服务期间的物业费收支和公共收益及住宅专项维修资金使用的账目明细信息，但遭到物业服务人的严词拒绝。
无奈之下，业主委员会将物业服务人诉至法庭。请求人民法院依法判令物业服务人向业主公示其在物业服务期间的物业费收支和公共收益及住宅专项维修资金使用的账目明细信息。
案经人民法院审理认为，业主对小区事务享有知情权和监督权。无论是根据法律规定，还是根据合同约定，物业服务人都应当定期向业主公开有关物业服务情况，而物业服务人不向业主公开物业费收支和公共收益及住宅专项维修资金的使用情况，就是侵害业主知情权、监督权的违法行为，遂根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规定，判令物业服务人在判决生效后10日内，在小区公告栏和微信业主群向业主公开其在物业服务期间的物业费收支和公共收益及住宅专项维修资金使用的账目明细信息。
11问：物业服务人可以请求业主支付合同终止拒不退出后的物业费吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》第949条和《物业管理条例》第29条、第38条的规定，当物业服务合同终止时，原物业服务人应当将物业服务用房、相关设施设备、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者业主指定的人以及新物业服务人，还要如实告知物业的使用和管理现状，并在做好交接工作后，在约定的期限或者合理的期限内退出物业服务的区域。
若原物业服务人违反法律规定和合同约定，则不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。如果由此造成了业主的损失，物业服务人还应当依法予以赔偿。
那么问题来了，如果在物业服务合同终止时，物业服务人拒不办理物业交接手续、拒不退出物业服务的区域并继续为业主提供物业服务怎么办？此时的业主可以拒交物业费吗？
有司法判例显示，在前期物业服务合同终止后，小区业主委员会依据业主大会选聘物业服务人的决定，与新物业服务人订立了合同，但原物业服务人却拒绝撤出，并继续为业主提供服务。原物业服务人在向业主催交合同终止后的物业费时，遭到了全体业主的一致反对，拒绝交纳。
无奈之下，物业服务人将全体业主诉至法庭，以已经为业主提供了物业服务的理由，请求人民法院依法判令全体业主交纳合同终止后至提起诉讼之日止的物业费。
案经人民法院审理认为，前期物业服务合同具有前期性和临时性特点。在前期物业服务合同终止，业主大会决定选聘了新物业服务人，并且业主委员会根据业主大会的决定，与新物业服务人订立合同后，原物业服务人就应当尊重业主的选择，并在配合业主委员会做好物业交接工作后退出物业服务的区域。而物业服务人却拒不向业主委员会办理物业交接手续，拒不退出物业服务的区域，其虽然继续为业主提供了物业服务，但其提供的所谓服务，不仅已经没有了法律和合同依据，而且是违反诚实信用法律原则的不良表现，遂依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，判决驳回了物业服务人的诉讼请求。
物业服务人不服一审判决，提起上诉。二审判决驳回了物业服务人的上诉，维持了一审判决。
12问：可以免除物业服务人对欠费业主的安全保障义务吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》第942条的规定，采取合理措施，维护物业服务区域内的基本秩序，保护业主的人身和财产安全，是物业服务人对业主应当履行的安全保障义务，而且这种安全保障义务是物业服务人必须履行的法定的、强制的、绝对的义务。物业服务人是不可以以业主欠费或者以有合同约定的理由而主张免除自己的安全保障义务的。
吴某系某小区业主，因楼外公共排水主管道被淤泥、石块等堵塞致其家中厨房返水，造成地板、家具等被浸泡损坏而将物业服务人诉至法庭。吴某请求人民法院依法判令物业服务人赔偿其房屋装修等损失及支付鉴定费。
物业服务人抗辩称，因吴某长期不交物业费，并且物业服务合同中也有“对欠付物业费的业主，应当相应免除物业服务人对其承担的责任或限制该业主的相应权利”的约定，故物业服务人对吴某损失不承担任何法律责任，请求人民法院判决驳回吴某的诉讼请求。
案经人民法院审理认为，物业服务人对小区公共部位及公共设施、设备负有维修、养护、管理的法定义务，该义务之履行事关全体业主的整体利益，不能因部分业主欠付物业费而予以免除。物业服务合同不合理的约定，免除了物业服务人的基本义务所致损害的赔偿责任，限制了受损害业主对损失的求偿权利，属于无效的格式条款。况且在签订合同过程中，物业服务人也未尽到特别的提示说明义务，该条款对吴某不具有法律约束力。因物业服务人未尽到对小区主管道的相关维修、养护、管理义务，在主观上存在过错，客观上造成了吴某家地板、家具等被浸泡损坏的后果，遂判决支持了吴某的诉讼请求。
13问：小区地面湿滑致业主摔倒受伤，物业服务人是否承担法律责任？
答：根据《中华人民共和国民法典》第942条和《物业管理条例》第35条的规定，物业服务人有义务采取合理措施保护业主的人身和财产安全，这是物业服务人应当担负的法定义务。
那么问题来了，如果小区地面湿滑致业主摔倒受伤，物业服务人是否承担法律责任呢？对此相关人士认为，在物业服务区域内，物业服务人有及时采取合理措施保障业主的人身和财产安全的安全保障义务。如果物业服务人在拖地后，因未及时采取合理措施将地面水渍干燥，而致业主摔倒受伤的，则物业服务人就应当对其不履行或怠于履行法定义务导致行为后果向业主承担相应的法律责任。
有人民法院的司法判例显示，长沙某小区的马阿姨在一楼门厅拐弯时，因地面湿滑摔倒，致其髌骨骨折，鉴定为9级伤残。马阿姨多次找物业服务人协商无果后将物业服务人告上法庭，请求人民法院依法判令物业服务人赔偿其医疗费、营养费、精神损害抚慰金等各项损失14万余元。
案经法院审理认为，物业服务人有义务采取合理措施做好物业服务区域内的安全防范工作，而案涉事故地点就在物业服务人的服务区域内，应当认定物业服务人对其服务的区域负有安全保障义务。物业服务人在拖地后，因未及时采取对地面进行干燥，也未设置明显警示标志措施，而致马阿姨摔倒受伤，物业服务人应当对马阿姨的摔倒受伤承担相应的民事赔偿责任。马阿姨作为完全民事行为能力人，其对自身安全也负有谨慎注意的义务，马阿姨对自己不小心摔倒受伤也应承担相应的责任。综合双方过错，遂判决物业服务人在判决生效后的10日内，赔偿马阿姨的医疗费、营养费、精神损害抚慰金等各项损失合计56000元。
14问：合同终止时，物业服务人不办理物业交接手续、不退出物业服务区域怎么办？
答：根据《中华人民共和国民法典》第949条和《物业管理条例》第29条、第38条的规定，当物业服务合同终止时，原物业服务人应当将物业服务用房、相关设施设备、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者业主指定的人以及新物业服务人，还要如实告知物业的使用和管理现状，并在做好交接工作后，在约定的期限或者合理的期限内退出物业服务的区域。
原物业服务人如果违反法律规定和合同约定，则不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。对由此造成的业主损失，物业服务人还应当依法予以赔偿。
但在物业实践中，的确存在着由于种种原因，在物业服务合同终止时，物业服务人拒不向业主委员会、决定自行管理的业主或者业主指定的人，以及新物业服务人办理交接手续，拒不退出物业服务区域的现象。
那么问题来了，如果在物业服务合同终止时，物业服务人拒不办理物业交接手续、拒不退出物业服务的区域怎么办？业主委员会、决定自行管理的业主又将如何应对呢？
根据法律的规定和在总结物业、诉讼实践经验的基础上，相关人士提出如下应对措施，供业主委员会、决定自行管理的业主参考。
一是业主委员会、决定自行管理的业主应当调查了解物业服务人拒不办理物业交接手续、拒不退出物业服务区域的原因，必要时可以聘请专业人员参与，以对症下药有针对性说服、动员物业服务人主动办理物业交接手续，自动退出物业服务的区域；
二是在向物业服务人做说服、动员的工作无效后，业主委员会、决定自行管理的业主应当立即向物业服务人发出《限期办理物业交接手续、退出物业服务区域通知书》或者委托律师向物业服务人发送《律师函》，限令物业服务人在通知和函限定的合理期限内办理完毕物业交接手续、退出物业服务的区域；
三是在通知和函要求的期限逾期后，对仍然拒不办理物业交接手续、拒不退出物业服务区域的物业服务人，业主委员会、决定自行管理的业主则可以根据《物业管理条例》第58条的规定和《业主大会和业主委员会指导规则》第49条的规定，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府投诉解决。上述机关在了解情况属实后，必然会督促物业服务人在合理期限内办理完毕物业交接手续、退出物业服务区域的。房地产行政主管部门还会对物业服务人作出限期改正、通报批评，并处一万元以上十万元以下罚款的行政处罚；
四是在投诉的同时，或者在投诉无果后，业主委员会可以根据业主大会的授权决定（决定自行管理的业主除外）和根据《中华人民共和国民法典》第287条、第949条的规定，在收集、固定、保全有关证据后，依法向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。请求人民法院判令物业服务人立即与业主委员会、决定自行管理的业主或者业主指定的人以及新物业服务人办理物业交接手续、退出物业服务的区域，并可以请求人民法院判令物业服务人不得向业主收取物业服务合同终止后的物业费，还可以请求人民法院判令物业服务人赔偿由此给业主造成的损失。
为了防范法律风险，做到未雨绸缪，以有效避免和解决在合同终止时，物业服务人拒不办理物业交接手续、拒不退出物业服务区域的问题，相关人士建议业主、业主委员会在与物业服务人订立合同之初，就有必要在物业服务合同中对新老物业服务人的交接工作进行约定，并规定物业服务人违约时的违约金条款，以此规范约束物业服务人的行为，加大物业服务人的责任负担。或者在物业服务合同履行中，与物业服务人订立补充协议。一旦合同终止，物业服务人违反约定时，业主委员会、决定自行管理的业主就可以根据合同约定追究物业服务人的违约责任了。
15问：业主可以以未取得房产证的事由拒交物业费吗？
答：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由”的规定，在物业服务人未履行约定的服务责任、物业服务人提供的服务质量达不到约定标准和物业服务人擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准，并且有确凿证据证明的情况下，业主才可以拒交物业费。
因此，相关人士认为，未取得房产证并非业主拒交物业费的法定事由，只要房屋已经交付，业主就应当按照约定向物业服务人交纳物业费。但是，根据《山东省物业服务收费管理办法》第17条的规定，如果业主未取得房产证且房屋空置达六个月以上的，则业主可以请求按照物业收费标准的60%向物业服务人交纳，而不能主张免交。否则，物业服务人可以催告业主在合理期限内交纳。合理期限届满业主拒不交纳的，物业服务人有权提起诉讼或者申请仲裁。
16问：业主可以在顶楼天台种瓜种豆吗？
答：人们说，房前屋后，种瓜种豆。种瓜得瓜，种豆得豆。然而，如果将瓜豆种到顶楼天台上，则业主在得到瓜豆的同时，还有可能伴随着灾祸。
那么问题来了，业主为什么不可以在顶楼天台种瓜种豆呢？
对此相关人士的理由是：一是从法律的规定看，根据《中华人民共和国民法典》第271条、第273条和第274条的规定，业主对顶楼天台享有共有和共同管理的权力，单个业主是不可以以近水楼台的便利在顶楼天台种瓜种豆，将公共部位变成独享空间，侵犯全体业主合法权益的；
二是从危害后果看，在顶楼天台种瓜种豆，极易产生承重超载（楼顶载荷150公斤/平方米）、屋顶渗水、排水不畅、消防受阻等问题隐患。特别是在遇到强台风、强降雨等恶劣天气时，泥沙、物件、工具等可能会“漫天飞舞”，“漂流而下”，造成建筑物受损和危害公共安全不堪设想的后果；
三是从相邻关系看，在顶楼天台种瓜种豆，又极易孳生蚊虫，产生异味，给周边邻居带来困扰，使人们产生反感，影响相邻关系；
四是从心理承受能力看，在顶楼天台种瓜种豆的业主又时刻担心防备着行政执法人和物业服务人等“不速之客”的登门造访，长此以往的心理压力又会危害业主的身心健康。
17问：业主可以购买或承租几个车位、车库？
答：关于业主可以购买或承租几个车位、车库的问题，目前法律并无禁止性规定，也就是说，在私法领域，“法无禁止即可为”，所以法律对业主购买或承租多个车位、车库自用的行为并不干涉。但是，如果业主购买或承租多个车位、车库不是为了自用，而是为了倒卖或转租牟利，则又要另当别论了。
因为根据《中华人民共和国民法典》第276条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要”的规定，小区设立车位、车库的目的，是为了满足全体业主停放汽车的需要，而不是为了满足单个业主倒卖或转租牟利的需要。显然，利用小区的车位、车库非法牟利，与小区设立车位、车库的法律目的相悖，同时也侵害了小区其他业主购买或承租车位、车库停放汽车的权利，必将造成其他业主的停放汽车困难，降低其居住生活的质量。也就是说，业主购买或承租车位、车库的数量必须与其所在小区拥有的房产套数相匹配。
对此，人民法院的司法判例认为，业主购买或承租多个车位、车库，不符合小区房屋与车位、车库的配置比例，也影响了其他业主的停放汽车需求，其购买或承租多个车位、车库的行为因违反法律的强制性规定而被判无效。
18问：业主高空抛物，物业服务人是否担责？
答：高空抛物是为法律所禁止的民事违法甚至是刑事犯罪行为。高空抛物致他人人身或财产损害，行为人不仅要承担民事责任，情节严重的还要承担刑事责任。2021年3月1日施行的《中华人民共和国刑法修正案（十一）》在总结人民法院审理高空抛物刑事犯罪案件经验的基础上，将高空抛物入罪，这就是高空抛物罪。
根据修正后的《中华人民共和国刑法》第291条的规定，“从建筑物或者其他高空抛掷物品，情节严重的，处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。有前款行为，同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚”。
那么问题来了，如果业主高空抛物，而致他人人身或财产损害，除了业主应当承担民事责任、刑事责任外，物业服务人是否承担法律责任呢？
根据《中华人民共和国民法典》第1254条的规定，“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，依法承担未履行安全保障义务的侵权责任”。
对此相关人士认为，如果业主高空抛物致他人人身或财产损害的，首先应当由业主向受害人承担侵权责任。如果经调查不能确定侵权业主时，则由可能加害的其他业主向受害人承担补偿责任。在侵权业主承担侵权责任，或者其他业主承担补偿责任的同时，如果有证据证实物业服务人不履行、怠于履行或不正确履行安全保障义务，比如对乱搭乱建不制止，对悬挂物品、放置花盆等不干预，对存在的隐患排查整改不彻底，对平时巡视巡查不及时不到位，对恶劣气候风险防范措施不得力，对监控防护设施设备不维修不保养，对高空抛物现象不批评不教育不制止，对业主反映不搭理不处理，对高空抛物危害不宣传等，业主高空抛物致他人人身或财产损害的，则物业服务人就应当向受害人承担民事侵权责任。
19问：业主长期被高空抛物困扰，物业服务人是否承担法律责任？
答：如果物业服务人对业主投诉的高空抛物屡屡敷衍应付，致使业主长期被高空抛物困扰，那么，物业服务人是否应当承担法律责任呢？对此，昆山市人民法院的司法判决予以一锤定音。
据澎湃新闻，自2020年6月起，昆山市某小区业主陈先生一家所住的一楼，经常隔三差五地收到楼上业主的“飞来礼物”，有空酒瓶、铁花架、置物架、快餐盒、瓜果皮等。陈先生每次收到“礼物”后，都向物业服务人投诉，要求物业服务人前来处理，可物业服务人也仅是张贴告示倡导文明，并未采取进一步措施。
楼下的忍气吞声，楼上的变本加厉。直至天降烟头引发火灾，将陈先生家的空调外机、防盗窗及卧室玻璃等烧坏，还有铁铲抛下。陈先生要求物业服务人处理，可物业服务人却表示有心无力，要求陈先生报警解决。
一怒之下，陈先生一纸诉状将物业服务人告至法庭，请求人民法院判令物业服务人履行安全保障义务并赔偿遭受的财产损失。
案经人民法院审理认为，采取合理措施，维护物业服务区域内的基本秩序，保护业主的人身和财产安全，是物业服务人对业主应当履行的法定安全保障义务。本案中，在陈先生长期被高空抛物困扰，多次向物业服务人投诉并报警的情况下，物业服务人却一再敷衍应付，长期履职缺位。之后虽经陈先生与物业服务人不断沟通协商，但物业服务人却迟迟未采取安装摄像头等针对高空抛物的安全防范措施，致使高空抛物事件屡屡发生，直至引发火灾造成陈先生财产损失。因本案不能确定具体侵权人，对陈先生的财产损失，物业服务人应当承担相应的侵权责任。据此，人民法院根据《中华人民共和国民法典》第1254条的规定，遂判令物业服务人于判决生效后的10日内向陈先生赔偿40%的财产损失。
收到判决后，物业服务人主动向陈先生履行了赔偿义务并为案涉区域安装了摄像头。
20问：dna比对可以锁定高空抛物人吗？
答：高空抛物不仅危及他人的人身和财产安全，而且也会给高空抛物人自己带来危害。轻者，高空抛物人承担民事责任、行政责任。重者，高空抛物人则可能涉嫌构成高空抛物罪、故意杀人罪、故意伤害罪、危害公共安全罪等严重刑事犯罪。
据新华每日电讯，居民张某在贵溪某小区骑电动车时，被楼上抛下的垃圾砸中，致该张某轻微脑震荡。
因业主们担心自身安全，纷纷向物业服务人投诉，物业服务人则向110报警求助。
110接警后，迅速到达现场展开行动，并在微信业主群通报案情，呼吁业主提供线索。同时，处警民警将垃圾送至司法鉴定中心进行dna检测。
在物业服务人的配合下，处警民警挨家挨户上门采集所有业主及家人的dna信息，同时通告限期犯罪嫌疑人投案自首。
“玩火者必自焚”。在dna比对的震慑和强大舆论攻势下，次日上午，一男子向公安机关投案自首，如实供述了高空抛物的罪行。
21问：业主阻扰老旧小区既有多层住宅加装电梯怎么办？
答：根据《中华人民共和国无障碍环境建设法》第22条的规定，“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施”。国家发展和改革委员会社会发展司司长刘明强调，在老旧小区既有多层住宅加装电梯，应当做到“能装尽装”。
在老旧小区既有多层住宅加装电梯，虽然广大业主对此都是持欢迎和支持的态度，但确有个别业主以有噪音、挡采光、不安全等理由阻扰加装电梯，干涉施工进度，直至激化矛盾对簿公堂。
针对个别业主阻扰在老旧小区既有多层住宅加装电梯的问题，最高人民法院于2023年11月9日召开了老旧小区既有多层住宅加装电梯纠纷典型案例新闻发布会，民一庭庭长陈宜芳对案例做了解读。她认为，在老旧小区既有多层住宅加装电梯属于改建重建建筑物及其附属设施的行为，是应当由业主共同决定的事项，根据《中华人民共和国民法典》第278条的规定，应当由专有面积部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。同时加装电梯的项目还必须取得行政主管部门的审批手续，以确保加装电梯施工不会危害房屋主体结构，不会对其他业主的通风、采光、通行等造成影响。但即使有的可能会对其他业主的通风、采光、通行等造成一定影响，或者会占用少量的公共绿地，但同一单元的上下楼业主、同一楼栋的相邻单元业主、同一小区的相邻业主也应当予以尊重包容，不得阻扰施工。否则，申请加装电梯的业主有权请求人民法院予以排除妨害。如果因阻扰施工造成损失，则施工单位等受害人有权请求侵权人赔偿损失。对已依法建成的加装电梯，反对加装电梯的业主不得妨害其他业主的合理使用。反悔或反对加装电梯的业主请求拆除加装电梯的，人民法院不予支持。反对加装电梯或未出资加装电梯的业主，确因生活需要请求使用加装电梯的，其在分担加装电梯费后的使用权应当受到人民法院的保护。
最高人民法院的鲜明立场态度，从不同角度展示了老旧小区既有多层住宅加装电梯的规则，不仅为人民法院和行政主管部门提供了行动指引，也对在老旧小区既有多层住宅加装电梯中业主的权利义务进行了规范，推动了老旧小区既有多层住宅加装电梯工作的顺利进行。
22问：业主享有的法定权利和履行的法定义务有哪些？
答：根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》及《住宅专项维修资金管理办法》《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主享有的法定权利和履行的法定义务主要有：
一、业主享有的法定权利
（一）有对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分占有、使用、收益和处分的权利；
（二）有对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分共有和共同管理的权利；
（三）有对小区重大事项共同决定的权利；
（四）有在转让建筑物内的住宅、经营性用房时，一并转让其对共有部分的共有和共同管理权的权利；
（五）有申请人民法院撤销业主大会或者业主委员会侵害其合法权益决定的权利；
（六）有自行管理或委托物业服务人、其他管理人对建筑物及其附属设施进行管理的权利；
（七）有对建设单位聘请的物业服务人或其他管理人依法予以更换的权利；
（八）有对物业服务人的服务情况进行监督检查询问，并请求物业服务人及时答复的权利；
（九）有对建设单位、物业服务人或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，向有关行政主管部门投诉并请求相关责任人承担民事责任的权利；
（十）有请求物业服务人定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式公开的权利；
（十一）有按照物业服务合同的约定，享受物业服务人提供物业服务的权利；
（十二）有在物业服务合同终止后，拒绝支付物业服务人违约后的物业费并请求物业服务人赔偿损失的权利；
（十三）有监督物业服务人及时正确履行物业服务合同的权利；
（十四）有对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况知情和监督的权利；
（十五）有申请使用住宅专项维修资金并对住宅专项维修资金的管理使用情况监督检查的权利；
（十六）有提议召开业主大会，并就有关物业服务事项提出合理化建议的权利；
（十七）有提出制定和修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则、管理规约等规章制度的权利；
（十八）有参加业主大会会议，行使投票表决权的权利；
（十九）有书面委托代理人参加业主大会的权利；
（二十）有书面委托约定由其推选的业主代表在一定期限内行使共同管理权的权利；
（二十一）有选举或被选举业主委员会委员的权利；
（二十二）有监督业主委员会工作的权利；
（二十三）有其他法律法规规定业主享有的法定权利。
二、业主履行的法定义务
（一）有在行使建筑物专有部分的占有、使用、收益、处分权时不危及建筑物安全，不损害其他业主合法权益的义务；
（二）有不将住宅改变为经营性用房的义务；
（三）有遵守并履行业主大会、业主委员会决定和有关规章制度的义务；
（四）有遵守法律法规、管理规约，相关行为符合节约资源、保护生态环境要求的义务；
（五）有配合物业服务人或者其他管理人实施执行政府应急处置措施和其他管理措施的义务；
（六）有按照物业服务合同约定及时足额向物业服务人支付物业费的义务；
（七）有将装饰装修房屋的情况告知物业服务人并遵守物业服务人提示的合理注意事项，配合物业服务人现场检查的义务；
（八）有将转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的情况及时告知物业服务人的义务；
（九）有在违法解除合同造成物业服务人损失时，向物业服务人赔偿的义务；
（十）有依法交存住宅专项维修资金的义务；
（十一）有在转让房屋时，向受让人说明住宅专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明的义务；
（十二）有不擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动的义务；
（十三）有其他法律法规规定业主应当履行的法定义务。
23问：业主有权查看、复制小区的视频监控影像资料吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》的规定，虽然业主对小区的监控设施设备等业主共有部分享有共有和共同管理的权利，对小区物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况也享有知情权和监督权。但严格地讲，一般情况下，物业服务人是不应当允许业主随意查看，随意复制小区的视频监控影像资料的，以免其他业主的隐私被窥探被侵犯。而当发生诸如车辆刮蹭、财物丢失、邻里争议、治安事件等特殊紧急情况需要查看、复制视频监控影像资料时，则物业服务人应当在查验确认业主的身份无误后，及时协助业主查看、复制有关业主部分的视频监控影像资料。如果物业服务人拒绝业主查看、复制视频监控影像资料的请求，则业主可以向业主委员会反映，争取业主委员会出面协调解决，或者在业主委员会协调无果后，业主也可以向110报警求助，请求110出警调取视频监控影像资料。
为了规范业主查看、复制视频监控影像资料的工作，维护好当事业主和其他业主及物业服务人的合法权益，相关人士建议业主委员会应当研究制定《查看、复制视频监控影像资料办法》，办法应当对查看、复制视频监控影像资料的内容，查看、复制视频监控影像资料的审查审批，查看、复制视频监控影像资料的登记建档，查看、复制视频监控影像资料的注意事项，查看、复制视频监控影像资料业主的权利义务，查看、复制视频监控影像资料的法律责任等作出详细规定。
24问：业主请求公布、查阅哪些情况和资料能够获得人民法院的支持？
答：业主对小区事务享有知情权和监督权。在法律允许的范围内，业主请求业主委员会和物业服务人公布或者查阅有关情况资料的，业主委员会和物业服务人应当予以协助。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，业主诉请业主委员会或者物业服务人公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。
一是建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况；
二是管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
三是物业服务合同；
四是业主共有部分的使用和收益情况；
五是建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
六是其他应当向业主公开的情况和资料。
25问：业主可以将住宅改变为经营性用房吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》第279条的规定，业主不得违反法律法规的规定和管理规约的约定，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规的规定和管理规约的约定外，应当经有利害关系业主的一致同意。
法律之所以如此规定，主要是出于维护相邻业主的居住安宁，避免经营活动对左邻右舍的正常生活产生影响目的考虑的。
那么问题来了，如果业主擅自将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主又将如何应对呢？
据清江浦法院消息，耿某为了方便孩子上学，在市中心购买了某新建小区一套小户型房子入住后，发现斜对面邻居家常有陌生人拖着行李箱入住，夜间还有人大声喧哗，走廊上也堆满了垃圾。耿某和家人不胜其烦，不堪其扰。
耿某在物业服务人处了解到，斜对面房屋的所有权人李某、陆某已将房屋租赁给了刘某，而刘某却与房地产咨询中心订立了《网约房（民宿）托管经营合同》，由该中心对网约房进行经营。
耿某认为，业主李某、陆某和刘某及房地产咨询中心未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房，造成外来人员频繁、噪声污染严重和生活垃圾增多等问题，影响了自己，特别是影响了孩子的正常学习休息。经交涉无果，耿某将李某、陆某、刘某和房地产咨询中心诉至法庭，请求人民法院依法判令四被告立即停止经营行为并恢复房屋的住宅用途。
四被告辩称，网约房是共享经济下的短期租赁，并非经营性用房，且也未改变房屋性质，不需要相邻业主的同意，而只需在网约房登记平台登记取得登记标识即可。
案经人民法院审理认为，四被告未经有利害关系业主的一致同意而擅自改变房屋用途，其行为必然会造成与其他业主共用的电梯、通道等区域变得嘈杂、秩序混乱，安全系数降低等问题。同一栋楼的相邻业主，在利用不动产时，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害。原告作为同楼层相邻房屋业主，有权请求四被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状。遂根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，判令四被告立即停止案涉房屋的经营行为，并恢复房屋的住宅用途。
四被告在收到人民法院的判决后，立即停止了网约房经营行为并恢复了房屋的住宅用途。
26问：业主可以要求业主委员会“亮家底”吗？
答：业主对小区事务享有知情权和监督权。根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主委员会应当定期向业主公布包括住宅专项维修资金的筹集、管理、使用情况和物业共有部分的使用和收益情况等在内的准予业主知悉的情况和资料，也就是人们常说的“亮家底”。
然而在物业实践中，有的业主委员会却无视法律的规定，要么不向业主亮家底，要么所亮家底不全不细，以致业主产生误解，甚至还可能滋生腐败，侵害业主合法权益。
那么问题来了，如果业主委员会不向业主亮家底，那业主又该怎么办？如果业主向人民法院提起诉讼，那人民法院又能否受理并支持业主的主张呢？
针对南宁某小区业主委员会仅公示部分公共收益的收支情况，而不公示关键费用收支账目、银行流水和物业服务合同等信息的情况，业主黎先生疑窦丛生，心存不满。他在向业主委员会多次质疑交涉无果后，将业主委员会告上法庭，请求人民法院依法判令业主委员会公示小区公共收益收支情况等详细信息。
案经人民法院审理认为，业主享有知情权，业主有权了解小区公共收益和物业管理的具体情况，并且业主有权监督业主委员会的工作。业主委员会不向业主公示小区公共收益及物业管理的具体情况并拒绝业主监督，是侵害业主知情权和监督权的违法行为，遂根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》的有关规定，判令业主委员会在判决生效后的10日内向业主公示小区公共收益和物业管理具体情况的详细信息。
27问：业主拒交物业费怎么办？
答：及时足额向物业服务人交纳物业费是业主应当履行的法定约定义务。然而有的业主在已经接受了物业服务人提供的服务后，却以种种理由拒交物业费，这不仅影响了物业服务人为业主提供物业服务的积极性，甚至拒交物业费队伍的不断壮大又会激化矛盾，不利于和谐小区建设。
为了“小小的物业费”，双方即便是对簿公堂，唇枪舌剑，也是两败俱伤，无有赢家。
为了促使业主及时足额向物业服务人交纳物业费，更是为了促使物业服务人能够为业主提供更加优质高效的物业服务，根据中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规定，相关人士结合物业实践和诉讼仲裁的经验，提出应对业主拒交物业费现象的具体措施，供业主和物业服务人参考。
一是物业服务人作为服务人，应当立足职能，端正态度，摆正位置，明确职责，严格履行法定约定义务，以实实在在高品质服务的实际行动赢得业主信赖，绝不给业主拒交物业费留有“可乘之机”；
二是业主作为被服务人，应当履行及时足额向物业服务人交纳物业费的义务，积极配合物业服务人开展服务工作。在物业服务人已为业主提供物业服务的情况下，业主就不得以未接受或无需接受物业服务的理由拒交物业费；
三是对逾期拒交物业费的业主，物业服务人可以采取人民法院认可的书面方式（包括：《限期交纳物业费通知书》《律师函》、微信通知、短信通知等），限逾期拒交物业费的业主在合理期限内交纳。同时可以请求业主委员会协助督促业主催交物业费，并保全好有关证据，为诉讼仲裁做好准备；
四是当合理期限届满，逾期拒交物业费的业主对物业服务人的通知、对业主委员会的要求置之不理，仍然拒交物业费时，物业服务人则要考虑是否提起诉讼或者申请仲裁的问题了。
值得一提的是，根据《物业管理条例》第20条的规定，业主大会可以在管理规约和议事规则中对拒交物业费业主的共同管理权行使予以限制。但此后的《中华人民共和国民法典》并未作这样的规定，一些地方修订的物业管理条例也取消了对拒交物业费业主的共同管理权行使予以限制的规定。这是业主大会和业主委员会应当予以重视的问题。
分析《中华人民共和国民法典》等新法之所以不再作对拒交物业费业主共同管理权行使限制的规定，主要的考虑应该是，这样规定不仅操作性差，而且更易激化矛盾。相反，《山东省物业管理条例》第49条“提倡业主委员会直接向业主收取物业费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务人。业主委员会直接向业主收取物业费的，物业服务人应当予以协助”的规定，倒显得极具有借鉴可行的意义。
28问：由业主共同决定的事项主要有哪些？
答：根据《中华人民共和国民法典》第287条和《物业管理条例》第11条及《业主大会和业主委员会指导规则》第17条的规定，由业主共同决定的事项主要有：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务的内容、标准及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务人或者其他管理人；
（六）筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）利用共有部分进行经营所得收益的分配与使用；
（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
29问：在公共露台安装围栏、种植绿植是否侵犯相邻业主的相邻权？
答：根据《中华人民共和国民法典》的规定，建筑物的公共露台属于业主共有，业主对共有的公共露台享有共有和共同管理的权力。因此，单个业主是不可以在属于业主共有的公共露台上安装围栏、种植绿植的。否则，在业主共有的公共露台上安装围栏、种植绿植的行为，就是侵害相邻业主相邻权的民事违法行为。
据七星区人民法院消息，2022年5月，秦某将自家房屋的半封闭阳台打开改造成可出入公共露台的门户，并围绕公共露台安装了不锈钢围栏，还在公共露台上浇筑水泥柱种植约2米高的绿植。
因秦某安装的围栏和种植的绿植遮挡了温某家的房屋外墙，影响了温某家厨房、卫生间的日照和采光。温某在与秦某交涉无果后向物业服务人投诉。在物业服务人向秦某发出《装修违章整改通知书》后，秦某对此不予理睬。
无奈之下，温某提起诉讼，请求人民法院判令秦某停止侵害，拆除围栏、水泥柱，移除绿植，并恢复公共露台的原貌。
案经人民法院现场勘查和开庭审理，人民法院认为，温某和秦某系邻居，两家的公共露台相连，而秦某安装的围栏和种植的绿植几乎与温某家的厨房、卫生间窗户齐平，对温某家的日照、采光有一定影响。而秦某擅自在公共露台上安装围栏、种植绿植，将业主共有部分占为己有的行为，妨碍了温某家厨房、卫生间的日照和采光，侵害了温某家的相邻权。遂判决秦某在判决生效后10日内，拆除其擅自在公共露台上安装的围栏、水泥柱，并移除绿植，将公共露台恢复至原貌。
秦某不服一审判决，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持了原判。
“远亲不如近邻”。该案的司法判决，对相邻业主正确处理相邻关系具有启示的意义。
作为相邻业主，在行使对不动产的占有、使用等物权时，一定要按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的法律原则，妥善处理好相邻关系，在方便自己的同时，也不能给相邻业主产生影响，更不能侵害相邻业主的相邻权。
30问：欠交物业费和拒交物业费是一回事吗？
答：所谓欠交物业费，是指业主违反合同约定，逾期拖欠物业服务人物业费的行为。而拒交物业费则是指业主违反合同约定，逾期拖欠物业服务人物业费，并拒绝向物业服务人交纳的行为。
从以上定义可知，二者是有一定的区别和联系的。即：二者都是违反合同约定义务，逾期拖欠物业费的行为。但二者的主观方面又是有明显不同的。欠交的主观方面表现，往往是业主因出差、遗忘等客观原因造成欠交，其在主观方面并无拒交的恶意，一般经物业服务人催交后，业主便会主动交纳。而拒交的主观方面表现则往往是业主无视物业服务人的催交，无理由或者以各种不成立的理由拒交。甚至在人民法院、仲裁机构的判决、裁决生效后，业主仍然拒绝向物业服务人交纳物业费，其在主观方面存在着明显的拒交的恶意。所以说欠交是拒交的前提，拒交是欠交的发展，二者在性质上是完全不同的两码事。
准确把握拒交的恶意，我们就不会犯将二者混为一谈的错误，并会恰当正确地处理好此类拖欠物业费纠纷，我们也就明白了为什么《中华人民共和国民法典》第944条和《物业管理条例》第20条等法律的规定，都用了“拒交”的词语，而不用欠交的词语。我们也就明白了为什么欠交物业费的业主可以参选业主委员会，而拒交物业费的业主却不可以参选业主委员会的道理所在了。
31问：欠交物业费的业主不具有参选业主委员会委员的资格吗？
答：具体而言，业主委员会是小区业主的自治组织。业主委员会委员的参选资格是业主基于建筑物区分所有权产生的，业主对小区专有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的民事权益。《物业管理条例》第16条第二款规定了参选业主委员会委员的积极资格。这就是：热心公益事业、责任心强和具有一定的组织能力。除此，包括之后的民法典也未将业主欠交物业费作为不得参选业主委员会委员的消极资格。所以说，即便是业主欠交物业费的情况属实，其参选业主委员会委员的资格也不能够被非法限制或者被非法剥夺。
值得强调的是，个别地方性法规将是否按时交纳物业费作为业主可否参选业主委员会委员的资格，不仅缺乏上位法依据，而且还与上位法抵触。在法律和行政法规均未对业主委员会委员参选资格作出限制规定的情况下，地方性法规也仅是可以对业主委员会的参选条件和程序作出规定，但绝对不可以对业主委员会委员的参选资格作出限制。
有案例显示，江西赣州某小区在选举业主委员会委员过程中，部分欠交物业费的业主被选举为业主委员会委员。物业服务人提出异议，要求街道办事处取消欠交物业费业主的业主委员会委员资格。街道办事处研究认为，欠交物业费不符合成为业主委员会委员的资格，遂下达了欠交物业费的业主不得成为业主委员会委员的行政处理决定。欠交物业费的业主不服，向复议机关申请行政复议，请求撤销街道办事处的行政处理决定。
作为行政纠纷化解中心成员单位的人民检察院审查认为，无论是民法典，还是物业管理条例，都没有对业主委员会委员的资格作出限制性规定。业主欠交物业费应当通过民事程序解决，而不能施加行政手段干预。为此，人民检察院向街道办事处发出了检察建议书，建议街道办事处秉持公平公正原则，依法规范履职，指导、协助小区按程序成立业主委员会。
街道办事处收到人民检察院的检察建议后，主动撤销了其作出的欠交物业费的业主不得参选业主委员会委员的行政处理决定。
32问：为什么欠交物业费的业主具有参选业主委员会委员的资格？
答：在推出《欠交物业费的业主不具有参选业主委员会委员的资格吗？》的文章后，相关人士收到了“喜哥”、“影子”等粉丝的留言和私信，就业主欠交物业费是否具有参选业主委员会委员的资格问题进行探讨交流。她们大多都同意相关人士关于欠交物业费的业主具有参选业主委员会委员资格的观点，但也有粉丝提出了质疑。
她们认为，业主委员会委员应当具有遵纪守法的良好品质，而拒交物业费，恰恰证明了该业主的品质不符合成为业主委员会委员的资格条件。对此，有的地方法规规定，业主委员会委员在符合“热心公益事业、责任心强和具有一定的组织能力”的资格条件基础上，还应当符合“遵守法律法规，遵守业主大会决定，遵守管理规约，履行业主义务”等基础条件。而业主欠交物业费，不履行业主义务，就说明该业主的品质不符合成为业主委员会委员的基础条件。欠交物业费的业主一旦成为业主委员会委员，其不仅不可能正确履职，而且还会败坏小区风气，不利于和谐小区建设。选举欠交物业费的业主为业主委员会委员，就是变相鼓励并助长欠交物业费业主的违法行为，这对物业服务人是不公平的，是有违公平正义法律原则的，这也不利于物业服务人今后为业主提供更优品质的服务。所以，对业主欠交物业费的违法行为，绝对不可以变相鼓励。对此，相关人士在与粉丝沟通交流后，经过思考分析，现针对上述观点，拟出本文题目，再次阐述理由。
那么，为什么欠交物业费的业主具有参选业主委员会委员的资格？法律为什么如此固执的非不禁止欠交物业费的业主成为业主委员会委员呢？
对此问题的解答，相关人士的理由是：一是《物业管理条例》第16条第二款规定的“热心公益事业、责任心强和具有一定的组织能力”，是业主可以成为业主委员会委员的积极资格条件，而《物业管理条例》并未规定欠交物业费的业主不得成为业主委员会委员的消极资格条件。因此说，将欠交物业费的业主禁止入业主委员会的大门之内，或者是将欠交物业费的业主排除在业主委员会的大门之外，都是于法无据的；二是下位法不与上位法冲突是个大的原则性问题，地方法规的效力等级低于法律法规。说白了，也就是，下面不能“以下犯上”，下面不能“对上不敬”。否则，与上位法抵触的地方法规就极有可能归于无效或者是被清理；三是业主是否欠交物业费？业主欠交了多少物业费？业主为什么欠交物业费？以及谁违约等，都不好说，也都是个未知数。未经司法仲裁的审理认定，我们怎么能先入为主言之凿凿地说业主欠交物业费呢？这对所谓的欠交物业费的业主公平公正吗？就如同刑事案件，未经人民法院的司法判决，我们对任何人都不得认定有罪并处以刑罚一样。如此对于刑事犯罪，法律都持怜悯恻隐之心，尊重罪犯法律地位，保护罪犯法律人权，何况只是欠交物业费奉公守法的业主呢？
未经司法仲裁解决争议，我们能够确定业主欠交物业费，以及欠交了多少吗？所以说，法律不能够规定，也不敢规定欠交物业费的业主不得成为业主委员会委员的消极资格条件。否则，法律就和物业服务人“穿上了一条裤子”，法律也就冠冕堂皇地成了物业服务人欺压业主的“同伙帮凶”；四是欠交物业费属于私权领域，而对于私权领域的民事争议，是不能够利用国家公权强行干预的。上文中的人民检察院为什么向街道办事处发出检察建议书，根本原因就是街道办事处的公权干预了公民的私权。街道办事处和物业服务人“一条战壕”“遥相呼应”，以“决定形式”变相逼迫欠交物业费的业主交纳物业费，代行司法仲裁职权的行为，难免会造成“公器私用”，侵犯欠交物业费业主参选业主委员会委员合法权益的后果。街道办事处作出的欠交物业费业主不得成为业主委员会委员的行政处理决定被主动撤销也就自在情理之中了。
33问：未履行判决裁决责令支付物业费义务的业主有参选业主委员会委员的资格吗？
答：在《欠交物业费的业主不具有参选业主委员会委员的资格吗？》和《为什么欠交物业费的业主具有参选业主委员会委员的资格？》文章中，相关人士提出了只要符合《物业管理条例》第16条第二款规定的“热心公益事业、责任心强和具有一定的组织能力”的参选业主委员会委员的积极资格条件，欠交物业费的业主就具有参选业主委员会委员资格的观点并阐述了支撑观点的理由。
因为业主是否欠交物业费？业主欠交了多少物业费？以及业主为什么欠交物业费等都还处在未确定的状态。我们不能先入为主代行司法仲裁职权“未审先判”，站在物业服务人的立场，指责业主欠交物业费，这对所谓的欠交物业费业主是不公平的。而只有经过司法仲裁的审理，并且判决裁决已经发生了法律效力，我们才能够确信业主欠交物业费的情况属实。
那么问题来了，既然欠交物业费的业主具有参选业主委员会委员的资格，那么，未履行判决裁决责令支付物业费义务的业主，有参选业主委员会委员的资格吗？对此，相关人士认为，答案应当是肯定的，这就是：未履行判决裁决责令支付物业费义务的业主，不具有参选业主委员会委员的资格。因为积极履行判决裁决责令的向物业服务人支付物业费义务，是业主服从判裁，诚实守信，责任心强的表现。而业主未履行判决裁决责令的支付义务，就说明该业主不可能热心公益事业，也没有责任心，更谈不上责任心强的问题。即便是该业主有一定的组织能力，其也不符合《物业管理条例》第16条第二款规定的“热心公益事业、责任心强和具有一定的组织能力”的参选业主委员会委员的积极资格条件，所以该业主是不具有参选业主委员会委员资格的。
34问：什么是住宅专项维修资金？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。包括商品住宅、售后公有住房住宅。
其中的共用部位，是指根据法律的法规和房屋买卖合同的约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
其中的共用设施设备，是指根据法律法规的规定和房屋买卖合同的约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
住宅专项维修资金应当坚持专户存储、专款专用、钱随房走、所有权人决策、政府监督和不挪作他用的原则。
当房屋依法转让时，账户里的资金余额也应当依法随之转移给新的房屋产权所有人。
35问：业主应当怎样交存住宅专项维修资金？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅（仅有一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，应当按照规定交存住宅专项维修资金。出售公有住房的,售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。
商品住宅的业主、非住宅的业主应当按照所拥有物业的每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金，交存的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。本地房地产行政主管部门应当根据本地区的情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时予以调整。
出售公有住房的,应当按照业主所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%的标准，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
36问：应当怎样分摊住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第20条和第21条的规定，对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，费用按照下列规定分摊：
一是对商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，费用由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊；
二是对售后公有住房之间的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，费用由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中应由业主承担的部分,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；
三是对售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，费用应当先按建筑面积的比例分摊到各相关物业。其中应当由售后公有住房分摊的费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；
四是对涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造的费用。
37问：住宅专项维修资金在划转业主大会管理前应当如何使用？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第22条的规定，在住宅专项维修资金划转业主大会管理前使用的方法步骤是：
第一步：由物业服务人根据小区住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造项目的情况向业主大会提出使用住宅专项维修资金的建议。如果没有物业服务人的,则由相关业主提出使用住宅专项维修资金的建议；
第二步：由小区住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用住宅专项维修资金的建议；
第三步：在讨论通过使用住宅专项维修资金的建议后，物业服务人或者相关业主制定组织实施使用住宅专项维修资金的方案；
第四部：物业服务人或者相关业主持使用建议、业主大会决议、使用方案等有关材料,向小区所在地的房地产行政主管部门申请列支住宅专项维修资金。其中动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的行政主管部门申请列支；
第五步：在房地产行政主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后,向住宅专项维修资金的专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知书；
第六步：专户管理住宅专项维修资金的银行在接到房地产行政主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金部门的通知后，将所需住宅专项维修资金划转至指定的维修单位；
第七步：在维修单位收到住宅专项维修资金后，即组织实施对住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造施工。
38问：住宅专项维修资金在划转业主大会管理后应当如何使用？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第23条的规定，在住宅专项维修资金划转业主大会管理后使用的方法步骤是：
第一步：物业服务人提出住宅专项维修资金使用方案。方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金情况的处置办法等；
第二步：业主大会依法讨论通过住宅专项维修资金使用方案；
第三步：物业服务人组织实施业主大会通过的住宅专项维修资金使用方案；
第四步：物业服务人持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金的申请。其中
动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
第五步：业主委员会在审核同意住宅专项维修资金使用方案后,报房地产行政主管部门备案。其中动用公有住房住宅专项维修资金的,须经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；
第六步：业主委员会和负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向住宅专项维修资金的专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知书；
第七步：住宅专项维修资金专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至指定的维修单位；
第八步：在维修单位收到住宅专项维修资金后，即组织实施对住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造施工。
39问：业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金应当由谁管？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第10条和第11条的规定，在业主大会成立前，对业主交存的住宅专项维修资金的管理分为两种情况。
第一种情况是：在业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地的房地产行政主管部门代管。
房地产行政主管部门代管时，应当委托所在地的一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账；
第二种情况是：在业主大会成立前,已售公有住房的住宅专项维修资金,由物业所在地的房地产行政主管部门负责管理。负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地的一家商业银行,作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。开立公有住房住宅专项维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账。其中,对业主交存的住宅专项维修资金,应当按房屋户门号设分户账。
40问：业主大会成立后，如何划转业主交存的住宅专项维修资金？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第15条和第16条的规定，业主大会成立后划转业主交存的住宅专项维修资金的方法步骤是：
第一步：业主大会决定委托小区所在地的一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并以该物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账，在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户；
第二步：业主委员会将在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户的情况，拟决定委托住宅专项维修资金账目管理单位的情况和已制定《住宅专项维修资金使用管理制度》的情况等，书面通知请求小区所在地的房地产行政主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向业主大会划转住宅专项维修资金并移交有关账目；
第三步：小区所在地的房地产行政主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到业主委员会的书面通知之日起30日内,向专户管理住宅专项维修资金的银行发出《划转住宅专项维修资金通知书》，通知专户管理住宅专项维修资金的银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金的账面余额划转至小区业主大会开立的住宅专项维修资金账户,同时将涉及该住宅专项维修资金的账目等资料移交给业主委员会。
41问：发生危及房屋安全等紧急情况时，如何列支住宅专项维修资金？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第24条的规定，
当发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,应当按照住宅专项维修资金划转业主大会管理前和划转业主大会管理后的不同方法步骤列支住宅专项维修资金。
在住宅专项维修资金划转业主大会管理前,发生危及房屋安全等紧急情况时，列支住宅专项维修资金的方法步骤是：
第一步：物业服务人或者相关业主持有关材料,向小区所在地的房地产行政主管部门申请列支住宅专项维修资金。其中动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的行政主管部门申请列支住宅专项维修资金；
第二步：房地产行政主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向住宅专项维修资金的专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知书；
第三步：住宅专项维修资金的专户管理银行接到房地产行政主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金部门的通知后，立即将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；
第四步：维修单位在收到住宅专项维修资金后，立即组织实施施工。
在住宅专项维修资金划转业主大会管理后,发生危及房屋安全等紧急情况时，列支住宅专项维修资金的方法步骤是：
第一步：物业服务人持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金的申请。其中
动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
第二步：业主委员会依据使用方案审核同意并报房地产行政主管部门备案。其中动用公有住房住宅专项维修资金的,须经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；
第三步：业主委员会或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知书；
第四步：住宅专项维修资金专户管理银行立即将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；
第五步：维修单位在收到住宅专项维修资金后，立即组织实施施工。
此外，当发生危及房屋安全等紧急情况,而物业服务人、相关业主等又未按规定申请实施对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,房地产行政主管部门也可以组织代修,费用从相关业主的住宅专项维修资金分户账中列支。其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。
42问：哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第25条的规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用；
二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备维修、养护的费用；
三是依法应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
四是根据物业服务合同的约定,应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
43问：谁应向业主公布住宅专项维修资金的有关情况？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第30条的规定，房地产行政主管部门、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门以及业主委员会,应当每年至少一次与住宅专项维修资金的专户管理银行核对住宅专项维修资金的账目,并向业主，向公有住房售房单位公布下列情况：
一是住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存总额情况；
二是住宅专项维修资金发生列支的项目、费用和分摊的情况；
三是业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存的金额；
四是其他有关住宅专项维修资金的使用和管理情况。
44问：住宅专项维修资金可以用于购买国债吗？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第26条的规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债，具体要求是：
一是利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期；
二是利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债,应当经业主大会同意。尚未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
三是利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门审核同意；
四是不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
45问：哪些资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第27条的规定，
下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
一是住宅专项维修资金的存储利息；
二是利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
三是利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益,但业主大会另有决定的除外；
四是住宅共用设施设备报废后回收的残值。
46问：挪用住宅专项维修资金将承担何种法律责任？
答：根据《中华人民共和国民法典》第281条的规定和《物业管理条例》第53条的规定，以及根据《住宅专项维修资金管理办法》第18条的规定，住宅专项维修资金属于业主所有。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的更新、改造，不得挪作他用。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
虽然法律规定住宅专项维修资金专项专用，不得挪作他用，然而在物业实践中，却总有极个别的单位个人无视法律规定，利用其掌管住宅专项维修资金的权利，挪用住宅专项维修资金，侵犯业主合法权益，甚至有的还假公济私，变相的中饱私囊。
那么问题来了，挪用住宅专项维修资金的单位和个人将承担何种法律责任呢？对此，根据《物业管理条例》第61条的规定，相关人士分析认为，对违反法律规定，挪用住宅专项维修资金的处理主要分为以下三种情况：
第一种情况是，对挪用住宅专项维修资金情节较轻的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予单位、个人警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；
第二种情况是，对物业服务人挪用住宅专项维修资金情节严重的，在房地产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予物业服务人警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下罚款的同时，由颁发资质证书的部门吊销物业服务人的资质证书；
第三种情况是，挪用住宅专项维修资金情节严重构成犯罪的，在房地产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予单位、个人警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下罚款的同时，由司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。当然了，如果物业服务人挪用住宅专项维修资金，其直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行为构成犯罪虽然被追究了刑事责任，但物业服务人必然也是难逃资质证书被吊销的厄运的。
“阳光是最好的防腐剂”。为了有效防范挪用住宅专项维修资金的现象发生，维护好全体业主的合法权益，相关人士建议：一是业主委员会应当制定完善的《住宅专项维修资金筹集、管理和使用办法》和《住宅专项维修资金使用审批把关制度》并严格执行；
二是业主委员会应当定期将住宅专项维修资金的筹集、管理、使用和审批情况在小区公告栏或者在微信业主群公开公示；
三是在每一次使用住宅专项维修资金前，都应当经过业主大会的讨论决定，或者授权业主委员会在一定限额内使用，严禁任何单位或者任何个人擅自使用住宅专项维修资金；
四是业主委员会和决定自行管理的业主在与物业服务人订立物业服务合同中，或者在补充协议中可以约定挪用住宅专项维修资金的违约金条款，以此规范约束物业服务人的行为，一旦物业服务人挪用住宅专项维修资金时，业主委员会、决定自行管理的业主就可以根据合同约定，依法提起诉讼或者申请仲裁，追究物业服务人的违约责任；
五是业主委员会和决定自行管理的业主应当加强对住宅专项维修资金每一次使用过程的全过程、全方位监管。同时，业主委员会和物业服务人还有义务接受每一位业主关于住宅专项维修资金的合理化建议和及时解答每一位业主关于住宅专项维修资金的问询质询。
47问：什么是住宅小区公共收益？
答：所谓住宅小区公共收益，是指利用住宅小区物业管理区域内的业主共有部位、共有设施设备进行生产、经营、租赁等在扣除税收、能耗、人工等成本后获得的以及利用物业服务区域报废的共用设施设备回收残值在扣除税收、能耗、人工等成本后获得的收益。住宅小区公共收益归住宅小区全体业主共有。
常见的住宅小区公共收益如在住宅小区的电梯桥箱、楼顶、外墙、灯杆、宣传栏、道闸栏杆等部位的广告收益，占用业主共有房屋和业主共有道路的经营收益，用于停放汽车的车位、快递柜、售水机、临时摊位的租赁收益，住宅小区活动场地等业主共有场所的经营收益等。
48问：利用住宅小区共用部位、共用设施设备进行经营应当征得谁的同意？
答：根据《物业管理条例》第54条的规定，利用住宅小区的共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会和物业服务人的同意，并在同意后按规定办理相关手续。法律之所以如此规定，其意图在于调动各方面自愿参与经营的积极性，以更好的维护相关业主、全体业主和物业服务人的合法权益。
利用住宅小区的共用部位、共用设施设备进行经营，首先是必须征得相关业主的同意。因为经营使用的小区共用部位、共用设施设备一旦投入经营，就有可能影响到临近相关业主的通风、采光、噪声、通行，甚至是安全等权利，必然降低其居住生活的质量。相关业主如果明确表示不同意，则不得利用小区的共用部位、共用的设施设备进行经营。即便是相关业主同意经营，但为了防止“君子协议”后遗症的法律风险，应当做到未雨绸缪。对此，相关人士认为，在经营开始前，同意经营的相关业主应当在《经营同意书》上签字捺印。或者根据权利义务相一致原则，由业主大会决定，视情给予相关业主一定的金钱补偿作为其同意的交换条件，或者是在相关经营合同中明确相关业主在经营中的法律地位和享有的权利义务。
其次是必须征得业主大会的同意。众所周知，业主大会是代表和维护小区全体业主合法权益的自治组织。而利用与全体业主合法权益密切相关的小区共用部位、共用设施设备进行经营，无疑是必须要取得业主大会同意的。根据《中华人民共和国民法典》第278条的规定，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，是属于由全体业主共同决定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主参与表决人数四分之三以上的业主同意。因此，业主大会在讨论时，如果形不成参与表决专有部分面积四分之三以上的业主参与表决人数四分之三以上的业主同意的决定，就不得利用住宅小区的共用部位、共用设施设备开展经营活动。
再次是必须征得物业服务人的同意。因为无论是相关业主、全体业主都是不可能亲自实施开展经营活动行为的，而只能由物业服务人专职从事这项工作，这是由物业服务人的服务职能和服务内容决定的。由物业服务人从事经营活动，能够更好的发挥其技术、经验、熟练等经营优势，维护好全体业主的合法权益。当然了，在经营过程中，一方面，物业服务人应当严格自律、依法经营、规范管理、防范风险，竭尽全力实现经营收益的最大化。另外，还要根据《中华人民共和国民法典》第943条的规定，定期将经营与收益的情况以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。同时，全体业主和业主委员会也要对物业服务人经营情况加强监督指导，以防其在经营活动出现偏差和侵害全体业主合法权益的现象发生。
49问：住宅小区共用部位、共用设施设备经营所得可以做什么？
答：根据《物业管理条例》第54条的规定，利用住宅小区共用部位、共用设施设备进行经营，业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金的不足，也可以按照业主大会的决定使用。对于主要用于补充住宅专项维修资金的不足比较好理解，业主在认识上也比较一致。即在住宅专项维修资金出现缺口时，业主所得收益应当首先用于住宅小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，以弥补住宅专项维修资金的不足，这是所得收益的主要用途，也是为了更好的维护全体业主合法权益的有力措施。因为住宅专项维修资金是具有房屋“养老金”的性质，一旦出现缺口，则由全体业主按照产权份额分期缴纳予以补充。而在有了所得收益后，则就不会让全体业主再掏腰包了。
而对于也可以按照业主大会的决定使用的规定，应当作何理解呢？对此相关人士认为，一是在实体上，其用途必须是合法、合理、合情的，即必须是为了维护全体业主的合法权益而使用。比如用于取得批准手续的物业服务区域内的改（建）造项目，用于业主委员会的工作经费，用于开展有益身心健康的文化、教育、体育、娱乐活动等，而不能用于与全体业主无关的事项，更不能用于违法犯罪的活动；二是在程序上，业主大会在决定使用所得收益前，应当严格履行法定的程序，保证程序的公开透明。根据《中华人民共和国民法典》第278条的规定，业主大会讨论如何使用所得收益，是属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由全体业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主参与表决人数过半数的业主同意。
50问：住宅小区公共收益应当由谁管？
答：根据法律规定和物业实践，相关人士认为，在业主大会成立前，如果物业服务人依据前期物业服务合同的约定，受委托对住宅小区共用部位、共用设施设备进行经营的，所产生的收益可以由物业服务人代管。而在业主大会成立后，经相关业主、业主大会和物业服务人同意，并按规定办理相关批准手续，利用住宅小区的共用部位、共用设施设备进行经营的，对所产生的收益，业主大会可以决定由业主委员会管理，也可以决定通过与物业服务人订立合同的方式，约定由物业服务人管理，并在合同中明确物业服务人相关管理费、维护费在公共收益中所占的比例。物业服务人管理公共收益的，应当在银行开设专户，专项存储，单独建账，独立使用。
